주거형 오피스텔의 장단점과 세금(취득세, 종부세, 양도세,재산세) 소개

주거용 오피스텔은 업무용과 주거용으로 모두 사용할 수 있는 복합건물로, 교통 편의성과 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 많은 수요자들의 관심을 받고 있습니다.

또한 , 실거주 및 분양을 받아서 전세나 월세를 놓아서 재테크의 수단으로도 활용가치가 좋습니다.

오늘은 주거형 오피스텔의 장점, 단점, 세금등 전반적인 내용에 대해서 알아보겠습니다.

1. 주거용 오피스텔의 장단점은?

▶장점

-주거용 오피스텔은 대부분 상업지역에 위치하여 쇼핑시설과 대중교통이용이 편리합니다.

-주거용 오피스텔은 등기상 전용면적에 로스가 없어 실제로 사용할 수 있는 공간이 넓습니다.

-주거용 오피스텔을 보유해도 아파트 청약 시 무주택자로 간주되어 생애최초, 신혼특공 등의 혜택을 받을 수 있습니다.

-주거용 오피스텔은 LTV (주택담보 대출비율)이 70%~80%까지 가능하며, 원금 상환의무가 없어 부담이 적습니다.

-주거용 오피스텔은 청약 당첨시 실거주 의무가 없으며, 월세나 전세로 임대할 수 있습니다.

-주거용 오피스텔은 모든것이 풀옵션으로 갖춰져 있어 별도로 가전가구를 구매하지 않아도 됩니다.

-주거용 오피스텔은 오피스텔 매수 이후 아파트를 구매해도 아파트 담보대출이 가능합니다.

-주거용 오피스텔은 청약시 중도금 50~60% 무이자로 분양가의 10~20%만 있으면 내 집 마련이 가능합니다.

-주거용 오피스텔은 자금 조달 계획서 미제출로 신청 절차가 간단합니다.

-주거용 오피스텔은 일반/주택 임대사업자가 가능하여 세금 혜택과 주택수 제외, 장기 특공 등의 혜택을 받을 수 있습니다

-무주택자는 오피스텔 몇 채를 매수해도 아파트 청약시 무주택자로 간주되어 생애최초, 신혼특공 등의 혜택을 받을 수 있습니다.

-LTV (주택담보 대출비율)이 70%~80%까지 가능하며, 원금 상환의무가 없어 부담이 적습니다.

-청약 당첨시 실거주 의무가 없으며, 월세나 전세로 임대할 수 있습니다.

-오피스텔 매수 이후 아파트를 구매해도 아파트 담보대출이 가능합니다.

-청약 시 중도금 50~60% 무이자로 분양가의 10~20%만 있으면 내 집 마련이 가능합니다.

-일반/주택 임대사업자가 가능하여 세금 혜택과 주택수 제외, 장기 특공 등의 혜택을 받을 수 있습니다.

-오피스텔 재건축 요건이 아파트와 동일하게 변경되어 장기 투자가 가능해졌습니다.

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▶단점은?

-주거용 오피스텔은 상업지역에 위치해 있고, 도로변에 있기 때문에 소음과 먼지, 매연 등의 환경오염이 심합니다.

-주거용 오피스텔은 취득세가 일괄적으로 4.6%로 과세되어 비싸고, 매매시에도 양도세가 높아 환금성이 약합니다.

-주거용 오피스텔은 공용면적의 비율이 높아서 관리비가 비싸고, 관리비 외에도 세입자 관리비, 공동관리비 등이 추가로 부과됩니다.

-주거용 오피스텔은 건축법상 상업건물로 분류되어 소방법, 건축법 등의 규제가 엄격하고, 소방시설 유지비 등이 발생합니다.

-주거용 오피스텔은 건축법상 상업건물로 분류되어 주거용으로 사용이 입증되지 않으면 주택과 마찬가지로 양도세 감면 혜택을 받을 수 없습니다.

-주거용 오피스텔은 건축법상 상업건물로 분류되어 주거용으로 신고할 경우 주택에 기준해 재산세가 높게 부과됩니다.

-주거용 오피스텔은 건축법상 상업건물로 분류되어 재건축 요건이 아파트와 다르고, 재건축 시에도 상업건물로만 재건축이 가능합니다.

-주거용 오피스텔은 건축법상 상업건물로 분류되어 전기요금, 수도요금, 가스요금 등이 일반주택보다 비싸게 책정됩니다.

-주거용 오피스텔은 건축법상 상업건물로 분류되어 주차장 면적이 부족하고, 주차권 구매나 월세가 발생할 수 있습니다.

-주거용 오피스텔은 건축법상 상업건물로 분류되어 세입자의 성격이 다양하고, 관리가 어렵습니다.

2. 현재 분양 중인 주거용 오피스텔 추천지

-서울 강남구 논현동 : 폴스타인 논현 지하철 7호선 학동역과 논현역 사이에 위치한 고급 주거형 오피스텔입니다.

전용면적은 76.6㎡~132㎡로 넓고 쾌적하며, 스타일러, 드럼세탁기, 양문형 냉장고 등을 무상으로 제공합니다. 강남대로와 가깝고, 근처에 킴스클럽, CGV, 갤러리아 백화점 등이 있어 생활 편의성이 높습니다. 시세는 약 20억 원대입니다.

-서울 서초구 방배동 : 방배리치빌

지하철 3호선 남부터미널역과 7호선 내방역 사이에 위치한 주거형 오피스텔입니다. 전용면적은 59.9㎡~84.9㎡로 적당하며, 공용전기 태양열 시스템을 도입해 관리비 절감 효과가 있습니다. 방배동 성당과 가깝고, 근처에 롯데마트, 이마트, 방배중앙시장 등이 있어 쇼핑하기 좋습니다. 시세는 약 10억 원대입니다.

-서울 강서구 화곡동 : 화곡역 스타팰리스

지하철 5호선 화곡역 바로 앞에 위치한 주거형 오피스텔입니다. 전용면적은 28.8㎡~59.9㎡로 소형이며, 빌트인 시스템과 스마트홈 시스템을 갖추고 있습니다. 화곡역과 연결되어 교통이 편리하고, 근처에 홈플러스, CGV, 화곡본동시장 등이 있어 생활하기 편합니다. 시세는 약 5억 원대입니다.

-서울 성북구 길음동 : 길음역 라온플라자

지하철 4호선 길음역과 6호선 석계역 사이에 위치한 주거형 오피스텔입니다. 전용면적은 28.8㎡~59.9㎡로 소형이며, 빌트인 시스템과 스마트홈 시스템을 갖추고 있습니다. 길음역과 가깝고, 근처에 롯데백화점, 롯데시네마, 길음뉴타운시장 등이 있어 쇼핑과 문화생활을 즐기기 좋습니다. 시세는 약 6억 원대입니다.

-서울 동대문구 장안동 : 장안역 퍼스트빌

지하철 5호선 장안역 바로 앞에 위치한 주거형 오피스텔입니다. 전용면적은 28.8㎡~59.9㎡로 소형이며, 빌트인 시스템과 스마트홈 시스템을 갖추고 있습니다. 장안역과 연결되어 교통이 편리하고, 근처에 이마트, CGV, 장안시장 등이 있어 생활하기 편합니다. 시세는 약 4억 원대입니다.

-경기도 수원시 팔달구 인계동 : 인계역 아이파크

지하철 1호선 인계역 바로 앞에 위치한 주거형 오피스텔입니다. 전용면적은 28.8㎡~59.9㎡로 소형이며, 빌트인 시스템과 스마트홈 시스템을 갖추고 있습니다. 인계역과 연결되어 교통이 편리하고, 근처에 AK플라자, CGV, 인계동 문화거리 등이 있어 쇼핑과 문화생활을 즐기기 좋습니다. 시세는 약 4억 원대입니다.

-경기도 성남시 수정구 수진동 : 수진역 더리브 프리미어

지하철 분당선 수진역 바로 앞에 위치한 주거형 오피스텔입니다. 전용면적은 28.8㎡~59.9㎡로 소형이며, 빌트인 시스템과 스마트홈 시스템을 갖추고 있습니다. 수진역과 연결되어 교통이 편리하고, 근처에 롯데마트, CGV, 수진동 문화공원 등이 있어 생활하기 편합니다. 시세는 약 5억 원대입니다.

-경기도 용인시 기흥구 보라동 : 보라역 라온스위트

지하철 에버라인 보라역 바로 앞에 위치한 주거형 오피스텔입니다. 전용면적은 28.8㎡~59.9㎡로 소형이며, 빌트인 시스템과 스마트홈 시스템을 갖추고 있습니다. 보라역과 연결되어 교통이 편리하고, 근처에 이마트, CGV, 보라호수공원 등이 있어 생활하기 편합니다. 시세는 약 3억 원대입니다

-경기도 고양시 일산동구 장항동 : 장항역 더샵

지하철 3호선 장항역 바로 앞에 위치한 주거형 오피스텔입니다. 전용면적은 28.8㎡~59.9㎡로 소형이며, 빌트인 시스템과 스마트홈 시스템을 갖추고 있습니다. 장항역과 연결되어 교통이 편리하고, 근처에 홈플러스, CGV, 일산호수공원 등이 있어 생활하기 편합니다. 시세는 약 4억 원대입니다.

-인천광역시 남동구 구월동 : 구월역 아이파크

지하철 수인선 구월역 바로 앞에 위치한 주거형 오피스텔입니다. 전용면적은 28.8㎡~59.9㎡로 소형이며, 빌트인 시스템과 스마트홈 시스템을 갖추고 있습니다. 구월역과 연결되어 교통이 편리하고, 근처에 롯데백화점, CGV, 구월동 문화거리 등이 있어 쇼핑과 문화생활을 즐기기 좋습니다. 시세는 약 4억 원대입니다.

3. 주거용 오피스텔의 금융권 대출상품정보

-KB국민은행 : 주거형 오피스텔 대출 상품은 KB주거형 오피스텔론으로, 최대 LTV는 80%까지 가능하며, 최대 대출기간은 30년입니다. 매도 시에는 KB주거형 오피스텔론의 잔액을 모두 상환해야 하며, 매도금액이 부족할 경우 추가로 상환해야 합니다.

-신한은행 : 주거형 오피스텔 대출 상품은 신한주거형 오피스텔론으로, 최대 LTV는 80%까지 가능하며, 최대 대출기간은 30년입니다. 매도 시에는 신한주거형 오피스텔론의 잔액을 모두 상환해야 하며, 매도금액이 부족할 경우 추가로 상환해야 합니다.

-하나은행 : 주거형 오피스텔 대출 상품은 하나주거형 오피스텔론으로, 최대 LTV는 80%까지 가능하며, 최대 대출기간은 30년입니다. 매도 시에는 하나주거형 오피스텔론의 잔액을 모두 상환해야 하며, 매도금액이 부족할 경우 추가로 상환해야 합니다.

-우리은행 : 주거형 오피스텔 대출 상품은 우리 주거형 오피스텔론으로, 최대 LTV는 80%까지 가능하며, 최대 대출기간은 30년입니다. 매도 시에는 우리 주거형 오피스텔론의 잔액을 모두 상환해야 하며, 매도금액이 부족할 경우 추가로 상환해야 합니다.

-NH농협은행 : 주거형 오피스텔 대출 상품은 NH주거형 오피스텔론으로, 최대 LTV는 80%까지 가능하며, 최대 대출기간은 30년입니다. 매도 시에는 NH주거형 오피스텔론의 잔액을 모두 상환해야 하며, 매도금액이 부족할 경우 추가로 상환해야 합니다.

4. 주거용 오피스텔과 아파트와의 차이점은?

주거용 오피스텔과 아파트의 차이점은 크게 법적 지위, 면적 산정, 세금 부담, 관리비, 주차장, 재건축 등 여러 가지 측면에서 나타납니다. 

-법적 지위: 주거용 오피스텔은 건축법에 따라 상업건물로 분류되어 주택법의 적용을 받지 않습니다. 따라서 주거용 오피스텔을 소유해도 아파트 청약 시 무주택자로 간주되어 혜택을 받을 수 있습니다. 반면, 아파트는 주택법에 따라 주택으로 분류되어 주택 이외에 오피스텔을 소유하면 1 가구 2 주택으로 인정되어 혜택을 받을 수 없습니다.

-면적 산정: 주거용 오피스텔은 등기상 전용면적에 로스가 없어 실제로 사용할 수 있는 공간이 넓습니다. 하지만 아파트는 서비스 면적인 발코니가 있어 전용면적보다 실제 사용 공간이 작습니다. 전용면적이 84㎡인 주거용 오피스텔과 아파트는 실내 공간이 약 25평으로 같지만, 아파트는 발코니가 있어 실제 사용 공간은 약 20평 정도입니다.

-세금 부담: 주거용 오피스텔은 취득세가 일괄적으로 4.6%로 과세되어 비싸고, 매매 시에도 양도세가 높아 환금성이 약합니다. 또한, 주거용으로 사용이 입증되지 않으면 양도세 감면 혜택을 받을 수 없고, 재산세도 높게 부과됩니다. 반면, 아파트는 취득세가 면적별로 차등 부과되어 저렴하고, 매매시에도 양도세가 낮아 환금성이 좋습니다. 또한, 주거용으로 사용하면 양도세 감면 혜택을 받을 수 있고, 재산세도 낮게 부과됩니다.

-관리비: 주거용 오피스텔은 공용면적의 비율이 높아서 관리비가 비싸고, 관리비 외에도 세입자 관리비, 공동관리비 등이 추가로 부과됩니다. 또한, 소방법, 건축법 등의 규제가 엄격하고, 소방시설 유지비 등이 발생합니다. 반면, 아파트는 공용면적의 비율이 낮아서 관리비가 저렴하고, 관리비 외에 부과되는 비용이 적습니다. 또한, 소방법, 건축법 등의 규제가 상대적으로 완화되어 유지비가 적습니다.

-주차장: 주거용 오피스텔은 건축법상 상업건물로 분류되어 주차장 면적이 부족하고, 주차권 구매나 월세가 발생할 수 있습니다. 또한, 주차장이 지하에 있을 경우 소방법에 따라 스프링클러 설치 등의 비용이 발생할 수 있습니다. 반면, 아파트는 주택법상 주택으로 분류되어 주차장 면적이 충분하고, 주차권 구매나 월세가 발생하지 않습니다. 또한, 주차장이 지하에 있어도 소방법에 따른 비용이 발생하지 않습니다.

-재건축: 주거용 오피스텔은 건축법상 상업건물로 분류되어 재건축 요건이 아파트와 다르고, 재건축 시에도 상업건물로만 재건축이 가능합니다. 또한, 재건축 시에도 취득세가 일괄적으로 4.6%로 과세되어 비용이 많이 듭니다. 반면, 아파트는 주택법상 주택으로 분류되어 재건축 요건이 상대적으로 쉽고, 재건축 시에도 주택으로 재건축이 가능합니다. 또한, 재건축 시에도 취득세가 면적별로 차등 부과되어 비용이 저렴합니다.

5. 주거용 오피스텔의 각종 세금은?

▶주거형 오피스텔의 취득세

-주거형 오피스텔의 취득세는 무조건 4.6%로 과세됩니다. 

하지만 주거형 오피스텔을 어느 시점에 매수하느냐와 주거용으로 사용하느냐에 따라 이후 취득하는 주택의 취득세가 달라질 수 있습니다.

-주택 취득 후 오피스텔 취득: 오피스텔 이전에 취득한 주택을 무주택자가 취득한 1 주택이라면 면적과 가격에 따라 1.1%~3.5%의 취득세를 납부하고 이후 오피스텔 취득 시에는 4.6%의 취득세를 납부하게 됩니다.

-오피스텔 취득 후 주택 취득: 오피스텔 4.6% -> 주거용 오피스텔로 등록 -> 주택취득 시 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 (주택분 재산세를 내는) 아파트나 빌라 등 주택을 추가 취득할 경우 다주택자가 되어 취득세가 중과됩니다. 조정지역에서 2주택 취득시 8%, 3주택 이상 취득시 12% 세율 적용, 비조정지역에서 3주택 취득시 8%, 4주택 이상 취득시 12% 세율 적용입니다. 다만, 2020년 8월 11일까지 취득한 주거용 오피스텔과 시가 표준액 1억 원 이하 오피스텔은 주택수 제외됩니다

-주거형 오피스텔의 재산세

매년 6월 1일 보유한 부동산에 대해 재산세가 과세되며, 재산세를 낸 부동산 중 일정 금액을 초과하는 부동산에 종합부동산세를 부과합니다.

주거형 오피스텔은 임대주택으로 등록하거나 세금을 줄이기 위해 주택분 재산세 부과를 신청할 경우 주거용은 건물분의 0.1%~0.4% (과세 표준=공정 시장 가액 비율 60%)가 부과되고, 40㎡이하는 면제, 그 외의 면적에도 50% 감면, 25% 감면 등의 혜택이 주어집니다 2. 이 경우에는 지자체에서 주택분 재산세를 부과하므로 종합부동산세 과세 표준 산정에 포함됩니다.

그러나 주거형 오피스텔로 미등록된 경우 업무용으로 보아 상가분 재산세를 부과하며, 건물분의 과표에 대해 2.25%가 부과됩니다. 이 경우에는 종합부동산세 대상에서 제외됩니다.

▶주거형 오피스텔의 종부세

-종합부동산세는 재산세의 과표 기준으로 부과되어 주거형 오피스텔로 미등록 된 경우 업무용으로 보아 미부과 됩니다.

하지만 주거형 오피스텔로 등록된 경우 소유하고 있는 주택의 공시가격을 모두 합한 후 6억 원 (1세대 1 주택은 9억 초과) 공제한 금액 (과표)에 따른 세율 부과됩니다. 종합부동산세는 0.6%~3.2%의 세율이 적용되며, 1세대 1주택은 9억 원 이하까지 면제됩니다.

▶주거형 오피스텔의 양도세는 다음과 같습니다.

양도세는 주택의 실질 용도를 중심으로 세금을 부과해 주거용 오피스텔은 주택과 동일하게 적용됩니다.

즉, 주거용 오피스텔도 1 주택으로 간주해 1세대 1 주택이면 12억 이하까지 비과세 혜택도 적용받고, 조정대상지역에서는 2년 실거주 요건도 적용받을 수 있습니다.

만약 주거용 오피스텔을 가지고 있으면서 보유하고 있는 아파트를 매도해야 하는 사람이라면 (2 주택자) 주거용 오피스텔을 상업용이나 업무용으로 전환하는 방법을 사용하면 양도세 중과를 피할 수 있습니다. 다만, 용도변경 시부터 2년 요건 (보유 및 거주)을 채우셔야 하므로 미리 준비가 필요합니다.

6. 주거용 오피스텔의 임대료 책정은?

-전용면적: 주거형 오피스텔은 대부분 소형이므로 전용면적이 크면 클수록 임대료가 높아집니다. 전용면적이 작으면 작을수록 임대료가 낮아집니다.

-위치: 주거형 오피스텔은 대부분 상업지역에 위치하여 쇼핑시설과 대중교통이용이 편리합니다. 따라서 위치가 좋으면 좋을수록 임대료가 높아집니다. 위치가 나쁘면 나쁠수록 임대료가 낮아집니다.

-시설: 주거형 오피스텔은 모든 것이 풀옵션으로 갖춰져 있어 별도로 가전가구를 구매하지 않아도 됩니다. 따라서 시설이 좋으면 좋을수록 임대료가 높아집니다. 시설이 나쁘면 나쁠수록 임대료가 낮아집니다.

-관리비: 주거형 오피스텔은 공용면적의 비율이 높아서 관리비가 비싸고, 관리비 외에도 세입자 관리비, 공동관리비 등이 추가로 부과됩니다. 따라서 관리비가 높으면 높을수록 임대료가 낮아집니다. 관리비가 낮으면 낮을수록 임대료가 높아집니다.

-수요와 공급: 주거형 오피스텔의 수요와 공급은 시장 상황에 따라 변동됩니다. 수요가 공급보다 많으면 많을수록 임대료가 높아집니다. 수요가 공급보다 적으면 적을수록 임대료가 낮아집니다.

7. 주거용 오피스텔의 임대료를 줄이는 방법은?

-전용면적을 줄이기: 전용면적이 작으면 작을수록 임대료가 낮아지므로, 필요한 공간만 사용하고 나머지는 정리하거나 보관하는 방법을 사용할 수 있습니다. 예를 들어, 침실과 거실을 분리하지 않고 하나의 공간으로 사용하거나, 부엌과 욕실을 공유하는 방법을 사용할 수 있습니다.

-위치를 바꾸기: 위치가 나쁘면 나쁠수록 임대료가 낮아지므로, 쇼핑시설과 대중교통이용이 편리하지 않은 지역으로 이사하는 방법을 사용할 수 있습니다. 예를 들어, 역세권이 아닌 주변 지역이나, 상업지역이 아닌 주거지역으로 이사하는 방법을 사용할 수 있습니다.

-시설을 개선하기: 시설이 나쁘면 나쁠수록 임대료가 낮아지므로, 시설을 개선하거나 교체하는 방법을 사용할 수 있습니다. 예를 들어, 가전가구나 가구를 새로 구입하거나, 벽지나 바닥재를 교체하거나, 조명이나 수도꼭지를 교체하는 방법을 사용할 수 있습니다.

-관리비를 절약하기: 관리비가 높으면 높을수록 임대료가 낮아지므로, 관리비를 절약하는 방법을 사용할 수 있습니다. 예를 들어, 전기세나 수도세를 줄이기 위해 에너지 절약형 가전제품이나 LED 조명을 사용하거나, 물을 아끼기 위해 저수압 샤워기나 절수형 변기를 사용하거나, 난방비를 줄이기 위해 보온재를 설치하거나, 공동관리비를 줄이기 위해 공용시설의 이용을 자제하는 방법을 사용할 수 있습니다.

-수요와 공급을 파악하기: 수요와 공급은 시장 상황에 따라 변동되므로, 수요와 공급의 변화를 파악하고 적절한 시기에 임대료를 조정하는 방법을 사용할 수 있습니다. 예를 들어, 수요가 많은 계절이나 기간에는 임대료를 인상하고, 수요가 적은 계절이나 기간에는 임대료를 인하하거나, 경쟁력 있는 다른 주거형 오피스텔의 임대료와 비교하여 적정한 임대료를 설정하는 방법을 사용할 수 있습니다.

8. 주거용 오피스텔 구매와 임대 중 어느 것이 더 이익인가요?

오피스텔을 구매하거나 임대하거나 각각의 장단점이 있습니다. 오피스텔을 구매하면 장기적으로 자산가치가 증가할 수 있고, 자유롭게 인테리어를 할 수 있으며, 임대수입을 얻을 수 있습니다. 하지만 취득세, 부가세, 재산세, 양도세 등의 세금 부담이 크고, 관리비가 비싸고, 의무임대기간이 있으며, 주택 수에 포함되어 청약 혜택을 받을 수 없습니다.

오피스텔을 임대하면 취득세, 부가세, 재산세, 양도세 등의 세금 부담이 없고, 관리비가 저렴하고, 의무임대기간이 없으며, 주택수에 포함되지 않아 청약 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 장기적으로 자산가치가 증가하지 않고, 인테리어에 제한이 있으며, 임대료가 상승할 수 있습니다.

따라서 오피스텔을 구매하는 것과 임대하는 것 중 어떤 것이 더 이익인지는 개인의 상황과 목적에 따라 다르게 판단해야 합니다. 오피스텔을 투자 목적으로 구매하려는 경우에는 일반임대사업자로 등록하여 세금 혜택과 주택수 제외 혜택을 받는 것이 좋습니다. 반면, 오피스텔을 거주 목적으로 구매하려는 경우에는 주택임대사업자로 등록하여 취득세 감면 혜택과 전입신고 가능 혜택을 받는 것이 좋습니다. 또한, 오피스텔의 위치, 시설, 면적, 수요와 공급 등의 요인도 고려해야 합니다.

9. 오피스텔 구매 시 주의해야 할 사항은?

▶오피스텔을 구매할 때 주의해야 할 점 

오피스텔은 건축법상 상업건물로 분류되어 주택법의 적용을 받지 않습니다. 따라서 오피스텔을 구매할 때는 다음과 같은 점들을 주의해야 합니다.

-취득세: 오피스텔의 취득세는 무조건 4.6%로 과세됩니다. 오피스텔을 보유해도 아파트 청약 시 무주택자로 간주되어 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 오피스텔을 먼저 취득하고 주택을 취득할 경우, 주택의 취득세가 중과될 수 있습니다. 조정지역에서 2 주택 취득 시 8%, 3주택 이상 취득시 12% 세율 적용, 비조정지역에서 3주택 취득시 8%, 4주택 이상 취득시 12% 세율 적용입니다.

-부가세: 오피스텔은 부동산임대사업자로 등록하면 부가세 신고와 납부의 의무가 있습니다. 분양 계약서나 등기부등본을 첨부해서 사업자등록을 하면 보유기간과 관계없이 임대료에 관한 부가세도 과세됩니다. 부가세는 포함이냐 별도냐에 따라서 금액이 달라지기 때문에 미리 협의를 하고 서면으로 확실히 해놓아야 합니다.

-재산세: 오피스텔은 업무용으로 사용되면 건물분과 토지분의 재산세가 따로 부과됩니다. 건물분의 과표에 대해 2.25%가 부과됩니다. 주거용으로 사용되면 주택분 재산세만 부과됩니다. 주거용은 건물분의 0.1%~0.4% (과세 표준=공정 시장 가액 비율 60%)가 부과되고, 40㎡이하는 면제, 그 외의 면적에도 50% 감면, 25% 감면 등의 혜택이 주어집니다.

-양도세: 오피스텔은 주거용으로 사용하면 양도소득세가 부과됩니다. 주거용 오피스텔도 1 주택으로 간주해 1세대 1 주택이면 12억 이하까지 비과세 혜택도 적용받고, 조정대상지역에서는 2년 실거주 요건도 적용받을 수 있습니다. 업무용으로 사용하면 양도소득세가 면제됩니다.

-관리비: 오피스텔은 공용면적의 비율이 높아서 관리비가 비싸고, 관리비 외에도 세입자 관리비, 공동관리비 등이 추가로 부과됩니다. 또한, 소방법, 건축법 등의 규제가 엄격하고, 소방시설 유지비 등이 발생합니다.

-입지: 오피스텔은 입지가 좋으면 좋을수록 임대료가 높아지고, 가치가 유지됩니다. 입지가 나쁘면 나쁠수록 임대료가 낮아지고, 가치가 감소합니다. 오피스텔은 지속적으로 생겨나는 지역이라면 새로운 오피스텔의 가격이 오르면서 기존 오피스텔 가격은 하락하게 되어있기 때문에, 입지를 잘 선택하는 것이 중요합니다.

-공실: 오피스텔은 현금흐름을 만들기 위해서는 임차인을 찾는 것이 필수입니다. 하지만 오피스텔의 수요와 공급은 시장 상황에 따라 변동됩니다. 수요가 공급보다 많으면 많을수록 임대료가 높아집니다. 수요가 공급보다 적으면 적을수록 임대료가 낮아집니다. 따라서 오피스텔의 수요와 공급을 파악하고 적절한 시기에 임대료를 조정하는 것이 좋습니다.

10. 주거형 오피스텔 거래 시 부동산 수수료는?

▶부동산 중개 수수료는 거래 종류와 금액에 따라 다음과 같이 계산됩니다.

-매매: 거래 금액의 0.4% + 부가가치세 (최대 900만 원까지 가능)

-전세: 거래 금액의 0.4% + 부가가치세 (최대 900만 원까지 가능)

-월세: 월세액 × 12의 0.4% + 부가가치세 (최대 300만 원까지 가능)

-6억 원에 부동산을 매매할 경우:

중개수수료 = 6억 원 × 0.4% = 240만 원

부가가치세 (10%) = 240만 원 × 10% = 24만 원, 최종 중개수수료 = 240만 원 + 24만 원 = 264만 원

-월세 100만 원에 계약 시:

연간 월세액 = 100만 원 × 12 = 1,200만 원 중개수수료 = 1,200만 원 × 0.4% = 48만 원 부가가치세 (10%) = 48만 원 × 10% = 4.8만 원 최종 중개수수료 = 48만 원 + 4.8만 원 = 52.8만 원

이상은 주거형 오피스텔의 장단점, 아파트와의 차이점, 각종세금정보 등에 대해 알아봤습니다. 관심 있는 분들께 도움 되시길 바랍니다.