보증금을 받지 못하고 이사를 가야 할 때는 임차권 등기명령제도 활용

보증금을 받지 못하고, 임대인과도 연락이 되지 않을 때, 이사를 가야만 하는 경우엔 임차권 등기명령제도를 활용!

1. 임차권등기란?

임차권등기는 임대차계약이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로써 거주이전의 자유를 보장하게 하기 위해 주택임대차보호법으로 제정되었습니다.

임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 임차권등기명령신청을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선하여 돌려받을 수 있게 된 것입니다.

임차권등기는 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지해 주는 담보적 기능을 하고 있기 때문에 부동산경매의 경우 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 설정되기만 하면 됩니다.

임차권등기명령제도

등기사항증명서에 임차권등기를 설정하였던 행위 자체를 임대차계약의 종료와 배당요구의 의사표시로 보기 때문에 부동산경매에서 첫 경매개시결정등기 전까지 설정한 임차인은 배당요구를 하지 않았다 하더라도 배당을 받을 수 있습니다.

임차권등기 시점에 따라 배당요구를 해야 되는 경우도 있는데, 경매개시결정등기 전에 이뤄졌다면 배당요구를 할 필요는 없지만 경매개시결정등기 후에 된 경우에는 임차인은 배당신청을 해야 됩니다.

임차권의 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 완료된 시점이기 때문에 등기사항증명서에 기록되기 전에 전입신고를 옮기거나 이사를 가서는 안 됩니다.

임차보증금 반환과 임차권등기 말소는 동시이행관계가 아닌 보증금 반환이 선행돼야 하는 점도 있습니다.

법원은 임차인이 임차권등기명령신청을 하면 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 여부를 심리하여 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령합니다.

이어 임차주택의 소재지 등기소에 지체 없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기명령을 촉탁하게  됩니다.

임차권등기명령신청

등기사항증명서에 임차권등기명령이 등재된 주택이라면 임대차 계약 시 주의해야 합니다.

이미 대항력과 우선변제권이 있는 상태라면 보증금을 보장받을 수 없기 때문으로, 소액임차인이라면 더욱 주의해야 합니다.

주택임대차보호법에서는 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기가 된 주택에 대하여는 소액임차인의 최우선변제권을 인정하지 않기 때문입니다.

전 임차인이 임차권등기명령 후 이사를 가게 되면 간혹 임대인이 채무관계가 상당하므로 얼마라도 받기 위해서 무리하게 임대차계약을 하는 경우가 있는데, 중개사무소보다는 개인 간의 직거래를 통해 계약을 하는 경우 종종 있기 때문에 조심해야 합니다.

소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수는 없고, 확정일자를 갖춘 경우 순위에 따른 우선변제권 행사만 가능할 뿐입니다.

임차권등기명령은 임대기간이 종료되고 보증금을 받지 못하는 상황이면 전세권과 달리 임대인의 동의나 승낙을 요하지 않고 임차인 단독으로 신청이 가능합니다.

임차권등기명령신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 접수하면 됩니다.

임차권등기명령신청서에는 수입인지를 붙이고, 당사자 1인당 3회분의 송달료와 임차권등기에 필요한 등기촉탁수수료와 등록세, 교육세를 납부해야 합니다.

이름, 주민등록번호, 주소 등의 인적사항을 기재 후 임대차계약서 사본, 등기사항증명서, 주민등록초본 등을 첨부서류로 제출하면 됩니다.

신청취지에는 “별지목록 기재 건물에 주택임차권등기를 명한다”라는 내용을 기재하되, 별지목록 부동산표시에는 건물의 표시만 작성하면  됩니다.

주택임차권은 건물에만 임차하는 것이므로 대지나 대지권을 따로 적지 않는 것입니다.

주택임차권등기명령신청은 법원 접수 후 2주 정도 지나면 건물 등기사항증명서 을구에 기록되는 것을 볼 수 있습니다.

이후 임대인이 보증금을 계속 반환하지 않을 시 임대보증금 반환의 소를 신청하여 판결을 받아두었다가 부동산 강제경매를 신청할 수도 있습니다.

등기 이후 실제 변제 시까지 법정이자를 청구할 수도 있으니 필요에 따라서는 적극적으로 활용해 볼 만합니다.

2. 주의사항

-법원에 하는 신청 중에서도 나 홀로 소송으로 하기에 까다로운 신청입니다. 

-주택 또는 상가건물의 (1층의) 일부만 임대차 목적물인 경우에는, 반드시 도면을 첨부하여야 하고 면적을 적어야 합니다. 거창한 도면은 아니고 그 층의 구조(특히 다른 주택 또는 상가건물과의 관계)를 알아볼 수 있게 그리면 됩니다. 다만, 방위를 표시해야 하고, 꼭짓점을 이용하여 특정하면 됩니다.

임차권등기가 된 것을 확인한 연후에 이사를 나가야 합니다. 결정받자마자 이사를 나가면 안 됩니다. 기존에는 넉넉잡고 보름쯤 후에 등기사항증명서를 확인해 볼 것이 권장되었습니다.

요즘엔 전산촉탁을 하기 때문에 촉탁을 한 날 등기부기입이 되는 것이 일반입니다. 문제는 촉탁을 하는 시기인데, 부동산가압류의 경우 결정하면서 바로 등기촉탁을 하는 것과 달리, 임차권등기명령을 임대인에게 송달된 후에야 등기촉탁을 합니다.

그리고 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택 또는 상가건물의 일부분인 경우에는 해당 부분 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제권이 없습니다.(주택임대차보호법 제3조의 3 제6항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제6항).

임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무입니다. 

3. 이런 경우에 임차권등기명령제도를 시도하면 됩니다.

임대차기간이 종료된 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 임차인이 다른 곳으로 이사 가야 하는 경우

임대인이 부동산 매매, 담보제공, 경매 등으로 임차인의 임차권을 침해할 가능성이 있는 경우

임대인이 연락이 닿지 않거나 사망한 경우

임차권 등기명령을 사용하면 임차인은 임대인의 동의나 협력 없이 임차권을 등기할 수 있고, 대항력과 우선변제권을 유지하거나 취득할 수 있습니다.

4. 임차권등기명령 신청 비용은?

임차권 등기명령 비용은 송달료, 등록세, 교육세, 등기수입증지 등으로 약 1만 원 정도이며, 법무사를 통해 신청할 경우 추가적으로 20만 원~35만 원 정도의 비용이 발생할 수 있습니다. 비용은 인터넷 또는 법원에 직접 방문하여 지불할 수 있습니다. 임대인에게 보증금과 함께 청구하여 받을 수도 있습니다.

5. 기타

2022년 초부터 전국적으로 역전세, 깡통전세, 전세사기등으로 주택 관련 임대보증금 체납 및 만료가 되는 시점에 임대인과 연락이 안 되는 경우, 이사는 가야 하는데, 대항권을 유지하기 위해서는 함부로 전입신고를 할 수도 없는 상황에 놓인 세입자들이 적지 않았습니다.

이런 경우 위에 기재한 임차권 등기명령제도를 활용하면, 이사를 가더라도 안전장치를 해놓고 가기 때문에 도움이되는 제도라고 봅니다. 새로이 이사 가는 집(전세)의 등기부등본에 임차권등기명령이 있다면, 거래를 하면 않 됩니다.

아무쪼록 위의 내용이 도움이 되시길 바랍니다.