경매물건공고 확인 경매절차 경락시 납부하는 세금

경매물건공고 확인 경매절차 경락 시 납부하는 세금

1. 대법원 법원경매정보사이트 이용방법

경매물건공고 확인 경매절차 경락시 납부하는 세금

• 대법원 법원경매정보 사이트 접속. 이 사이트에서는 경매물건 검색, 매각통계, 경매지식, 경매절차, 경매신청 등의 서비스를 제공합니다. 사이트의 상단 메뉴에서 원하는 서비스를 선택하고, 필요한 조건을 입력하면 원하는 정보를 얻을 수 있습니다. 
• 경매공고 확인방법: 경매공고란은 법원에서 공고한 경매물건의 정보를 제공하는 곳입니다. 법원경매정보 사이트의 상단 메뉴에서 '경매공고’를 클릭하면, 법원별, 지역별, 용도별로 경매물건을 검색할 수 있습니다. 또한, 매각기일, 최저가격, 감정가격 등의 조건으로도 검색이 가능합니다. 검색 결과에서 원하는 물건을 클릭하면, 물건의 상세정보와 사진을 볼 수 있습니다.
• 경매물건 거맥방법: 경매물건을 거맥 하려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.
• 입찰자격을 갖춘다. 입찰자격은 「민사집행법」 제106조에 따라 다음과 같습니다.
• 한국 국적을 가진 성인이거나 법인인 자 채권자 또는 채권자의 대리인인 자 채무자 또는 채무자와 친족관계에 있는 자가 아닌 자 입찰보증금을 납부한다. 입찰보증금은 최저가격의 10%로서, 매각기일 또는 입찰개시일 전날까지 관할 법원에 납부해야 합니다. 입찰보증금은 낙찰되지 않으면 반환받을 수 있습니다.
• 입찰표를 작성하고 제출한다. 입찰표는 기일입찰표와 기간입찰표로 구분되며, 각각 다른 양식으로 작성해야 합니다. 입찰표에는 관할법원, 입찰기일, 사건번호, 물건번호, 성명, 전화번호, 매수가격 등을 기재하고 도장을 날인해야 합니다. 기일입찰표는 매각기일에 출석해서 집행관에게 제출하고, 기간입찰표는 정해진 입찰기간 내에 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출해야 합니다.
• 매각결과를 확인한다. 매각결과는 매각기일에 개찰하여 결정되며, 법원은 매각결과를 공고하고 이해관계인에게 통지합니다. 낙찰된 경우에는 매각허가결정서를 받아야 합니다.
• 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 신청한다. 잔금은 매각허가결정서가 송달된 날부터 2주 이내에 관할 법원에 납부해야 합니다. 잔금을 납부한 후에는 매각확정증명서를 받아서 등기소에 소유권이전등기를 신청해야 합니다.
• 매각통계 보는방법: 매각통계란 법원에서 매각한 부동산의 가격, 수량, 매각가율 등의 통계자료를 제공하는 곳입니다. 법원경매정보 사이트의 상단 메뉴에서 '매각통계’를 클릭하면, 연도별, 법원별, 지역별, 용도별로 매각통계를 검색할 수 있습니다. 검색 결과에서는 매각물건수, 감정가격, 최저가격, 낙찰가격, 매각가율 등의 정보를 확인할 수 있습니다. 또한, 기간별 그래프를 통해 경매시장의 동향을 파악할 수 있습니다.

2. 경매절차

경매절차는 크게 다음과 같은 단계로 구분할 수 있습니다.

• 채권자의 경매신청: 채권자는 채무자의 부동산을 압류하고 경매를 신청할 수 있습니다. 경매신청을 하려면 관할 법원에 필요한 서류를 제출해야 합니다.
• 법원의 경매개시결정 및 매각준비: 법원은 경매신청서를 검토하고 경매개시 여부를 결정합니다. 경매개시결정을 하면 해당 부동산을 압류하고 등기합니다. 또한, 법원은 해당 부동산을 매각하기 위해 배당요구 공고, 현황조사, 감정평가 등의 조치를 실시합니다.
• 법원의 매각기일 공고: 법원은 해당 부동산을 기일입찰 또는 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정하고, 매각기일과 매각결정기일을 정해서 공고합니다.
• 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정: 입찰자는 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체 등을 통해 경매물건의 정보를 수집하고, 입찰할 물건을 결정합니다.
• 입찰자의 입찰 참여 및 입찰 진행: 입찰자는 입찰자격을 갖추고 입찰보증금을 납부한 후, 입찰표를 작성하고 제출합니다. 입찰표는 개찰되어 최고가격을 제시한 자가 낙찰됩니다.
• 입찰자의 입찰 종결 및 매각결과 확인: 입찰이 종결되면 법원은 매각결과를 공고하고 이해관계인에게 통지합니다. 낙찰된 경우에는 매각허가결정서를 받아야 합니다.

 

3. 경매비용

경매비용은 경매에 참여하거나 낙찰받는 과정에서 발생하는 다양한 비용을 말합니다. 경매비용은 크게 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

• 입찰보증금: 입찰자가 입찰할 의사를 밝히고, 입찰을 신뢰성 있게 하기 위해 입찰 전에 납부하는 금액입니다. 입찰보증금은 최저가격의 10%로서, 매각기일 또는 입찰개시일 전날까지 관할 법원에 납부해야 합니다. 입찰보증금은 낙찰되지 않으면 반환받을 수 있습니다.
• 매각수수료: 낙찰자가 잔금을 납부할 때 법원에 지불하는 수수료입니다. 매각수수료는 낙찰가격의 0.5%로서, 잔금과 함께 납부해야 합니다.
• 감정평가수수료: 법원이 경매물건의 가격을 산정하기 위해 감정평가기관에 의뢰하는 비용입니다. 감정평가수수료는 감정평가기관이 책정하며, 경매예납금에서 공제됩니다.
• 송달료: 법원이 경매와 관련된 문서를 이해관계인에게 우편으로 송달하는 비용입니다. 송달료는 이해관계인의 수와 우편물의 횟수에 따라 달라지며, 경매예납금에서 공제됩니다.
• 등기비용: 낙찰자가 소유권이전등기를 신청할 때 등기소에 지불하는 비용입니다. 등기비용은 등기대상의 종류와 가격에 따라 달라지며, 등기소에서 직접 납부해야 합니다.
• 중개수수료: 낙찰자가 부동산 중개업자의 도움을 받아 경매를 진행할 경우 지불하는 수수료입니다. 중개수수료는 매매대금의 일정 비율로 책정되며, 중개업자와 협의하여 납부해야 합니다.
• 부가세: 매각수수료와 중개수수료에 부과되는 세금입니다. 부가세는 각 수수료의 10%로서, 해당 수수료와 함께 납부해야 합니다.

 

4. 경매비용 외에 추가적인 비용

경매에서 경락이란 법원에서 매각한 부동산을 낙찰받은 자가 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 신청하는 것을 말합니다. 경락 시에는 다음과 같은 수수료와 세금을 내야 합니다.

• 매각수수료: 낙찰가격의 0.5%로서, 잔금과 함께 법원에 납부하는 수수료입니다. 낙찰가격이 1억 원이면 매각수수료는 50만 원입니다.
• 등기비용: 소유권이전등기를 신청할 때 등기소에 지불하는 비용입니다. 등기비용은 등기대상의 종류와 가격에 따라 달라지며, 등기소에서 직접 납부해야 합니다. 아파트의 경우 등기비용은 낙찰가격의 0.05% + 2만 원입니다. 따라서, 낙찰가격이 1억 원이면 등기비용은 52만 원입니다.
• 취득세: 부동산을 취득할 때 지방세로 납부하는 세금입니다. 취득세는 취득가액에 따라 세율이 달라지며, 조정대상지역 여부와 보유주택 수에 따라 할증율이 적용됩니다. 취득세는 취득한 날로부터 60일 이내에 부동산 소재지 관할 시군구청에 신고와 함께 납부해야 합니다. 예를 들어, 조정대상지역이 아니고 주택을 처음 취득하는 경우, 취득가액이 6억 원 이하면 세율은 1%, 6억원 초과 9억 원 이하면 세율은 2%, 9억원 초과면 세율은 3%입니다. 따라서, 낙찰가격이 1억 원이면 취득세는 100만 원입니다.
• 총합하면, 경락 시에 내야 하는 수수료와 세금은 약 202만 원입니다. 이 금액은 대략적인 예시이며, 실제 비용과는 차이가 있을 수 있습니다. 자세한 계산방법과 금액은 부동산계산기나 위택스 사이트에서 확인하실 수 있습니다.

5. 부동산 취득, 보유, 양도세, 재산세, 종부세 계산방식과 납부시기는?

부동산 취득세는 부동산을 취득할 때 부과되는 지방세로, 취득가액에 따라 세율이 달라집니다. 취득세에는 농어촌특별세와 지방교육세도 포함됩니다. 취득세의 공식은 다음과 같습니다.

• 취득세 = (취득가액 x 취득세율) + (취득가액 x 농어촌특별세율) + (취득가액 x 지방교육세율)
• 취득세율은 조정대상지역 여부와 개인 주택 수, 법인 여부에 따라 다르게 적용됩니다.

2023년 개정안에 따른 취득세율은 다음과 같습니다.

 

• 조정 지역 여부 개정 전/ 개정 후 개인 주택 수 법인
• 조정 대상 지역 ~2022.12.21 ~6억 1% 8% (일시적 2 주택 예외)
• 6억~9억 2% 9억~ 3%
• 2023.12.21~ ~6억 1% 1% 6%
• 6억~9억 2% 2%
• 9억~ 3% 3%
• 비조정 대상 지역 ~2022.12.21 ~6억 1% 1%
• 6억~9억 2% 2%
• 9억~ 3% 3%
• 2023.12.21~ ~6억 1% 1% 4%
• 6억~9억 2% 2%
• 9억~ 3% 3%
• 농어촌특별세율은 취득가액이 일정 금액을 초과하는 경우에만 부과되며, 세율은 일률적으로 0.2%입니다.
• 지방교육세율은 취득세율의 10%입니다.

부동산 보유세는 부동산을 보유할 때 부과되는 세금으로, 재산세와 종합부동산세, 종합소득세가 있습니다.

• 재산세는 주택, 토지, 건축물, 선박, 항공기 등의 재산에 대해 과세되는 지방세로, 과세기준일 현재의 시가표준액과 공정시장가액비율을 곱한 금액에 세율을 적용하여 계산합니다. 재산세의 공식은 다음과 같습니다.
• 재산세 = (시가표준액 x 공정시장가액비율) x 세율 재산세의 납부시기는 재산의 종류에 따라 다릅니다. 주택분 재산세는 7월과 9월에 각각 50%씩 분납하고, 건축물분 재산세는 7월에 한 번에 납부하며, 토지분 재산세는 9월에 한 번에 납부합니다.
• 선박과 항공기는 7월에 납부합니다.

종합부동산세의 공식은 다음과 같습니다.

• 종합부동산세 = (공시가격 합계액 - 공제금액) x 세율 종합부동산세의 납부시기는 매년 12월에 한 번입니다.
• 종합부동산세의 세율은 부동산의 유형별로 다르게 적용됩니다.

과세표준액 (공시가격 합계액 - 공제금액) 세율 개인 (1 주택자) 법인 (1주택자) 6억 원 이하 0.05%

• 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 0.2%
• 9억 원 초과 ~ 12억 원 이하 0.4%
• 12억 원 초과 ~15억 원 이하 0.6%
• 15억 원 초과~30억 원 이하 0.8%

5. 부동산 중개업자를 통해 경매물건을 구할 수도 있습니다.

이렇게 하려면 법원에 매수신청대리인으로 등록을 해야 합니다. 이 경우 공인중개업자는 매수신청대리를 하면서 고의 또는 과실로 위임인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

부동산 경매는 법원에서 진행하는 절차로, 부동산의 시가와 매각가격이 다를 수 있으므로, 경매에 참여하기 전에는 반드시 부동산의 상태와 권리를 철저히 조사하고 평가해야 합니다.

또한, 경매에 참여하기 위해서는 보증금을 납부하고 입찰가격을 결정해야 합니다.

경매에서 낙찰되면 잔금을 지불하고 소유권이전등기를 신청해야 합니다.

이러한 절차와 관련된 법률과 규정을 숙지하는 것이 중요합니다. 부동산 중개업자의 수수료는 부동산 거래의 종류와 금액, 지역에 따라 다르게 적용됩니다.

• 일반적으로 부동산 중개업자는 거래가액에 수수료 요율을 곱한 금액을 중개수수료로 받지만, 그 금액이 상한 요율과 한도액을 초과할 경우에는 그 범위 내에서만 받을 수 있습니다.
• 또한, 부동산 중개업자는 자신의 사업 규모에 따라 중개수수료의 10% 또는 4%를 부가가치세로 받을 수 있습니다.
• 부동산 중개수수료의 상한요율과 한도액은 공인중개사법 시행규칙과 특별시·광역시·도 또는 특별자치도가 조례에서 정하고 있습니다.
• 2021년 10월부터 적용된 새로운 중개수수료 상한 요율은 다음과 같습니다.
• 주택 매매 거래: 거래금액이 6억 원 이하일 때 0.5%, 6억원 초과 ~ 9억 원 이하일 때 0.4%, 9억원 초과 ~ 12억 원 이하일 때 0.7%, 12억원 초과 ~ 15억 원 이하일 때 0.5%, 15억원 초과일 때 0.4%이며, 한도액은 각각 900만 원, 1,200만 원, 1,800만원, 1,200만원, 1,200만 원입니다.
• 주택 임대차 거래: 거래금액이 3억 원 이하일 때 0.4%, 3억원 초과 ~ 6억 원 이하일 때 0.3%, 6억원 초과 ~ 12억 원 이하일 때 0.6%, 12억원 초과 ~15억 원 이하일 때 0.4%, 15억원 초과일 때 0.3%이며, 한도액은 각각 300만 원, 450만 원, 900만 원, 600만 원, 600만 원입니다.
• 오피스텔 매매 거래: 거래금액에 관계없이 요율은 일률적으로 0.5%이며, 한도액은 900만 원입니다.
• 오피스텔 임대차 거래: 거래금액에 관계없이 요율은 일률적으로 0.4%이며, 한도액은 300만 원입니다.
• 토지 및 상가 매매·교환·임대차 거래: 거래금액에 관계없이 요율은 일률적으로 0.9%이며, 한도액은 9천만 원입니다.
• 부동산 중개수수료 = (거래금액 x 수수료 요율) + (거래금액 x 수수료 요율 x 부가가치세율) 단, 부동산 중개수수료가 상한 요율과 한도액을 초과할 경우에는 상한요율과 한도액을 적용하여 계산합니다.
• 서울에서 주택 매매 계약을 할 때 거래금액이 10억 원이고, 중개업자와 협의한 수수료 요율이 상한 요율인 0.7%라고 가정해 보겠습니다.
• 이때 중개업자가 일반과세자라면 부가가치세율은 10%이고, 간이과세자라면 4%입니다.
• 따라서, 중개수수료는 다음과 같이 계산됩니다.
• 일반과세자의 경우: (10억 원 x 0.7%) + (10억원 x 0.7% x 10%) = 7,700만원 간이과세자의 경우: (10억원 x 0.7%) + (10억원 x 0.7% x 4%) = 7,280만 원 하지만, 이렇게 계산한 중개수수료는 상한 요율인 0.7%와 한도액인 1,800만 원을 초과하므로, 상한 요율과 한도액을 적용하여 다시 계산해야 합니다.
• 일반과세자의 경우: (1,800만 원) + (1,800만원 x 10%) = 1,980만원 간이과세자의 경우: (1,800만원) + (1,800만원 x 4%) = 1,872만 원 따라서, 최종적으로 중개업자에게 지불해야 할 중개수수료는 일반과세자의 경우 1,980만 원, 간이과세자의 경우 1,872만 원입니다.