임대사업자 임대보증금 보증보험 가입의무화

임대보증금 보증보험은 임대사업자가 임대보증금을 반환하지 못할 경우 세입자에게 보증금을 대신 지급해 주는 보험입니다.

 

이 보험은 2020년 8월 18일부터 신규로 주택을 임대하는 임대사업자에게 의무화되었습니다. 기존 임대사업자는 2021년 8월 18일부터 적용됩니다.

이 보험의 가입은 주택도시보증공사 (HUG)와 SGI서울보증에서 할 수 있으며, 보험료는 임대사업자와 세입자가 3대 1의 비율로 나눠서 부담합니다. 보험료율은 아파트의 경우 0.115~0.128%, 그 외 주택의 경우 0.139~0.154%입니다.

이 보험에 가입하지 않으면 임대사업자는 최대 3천만 원의 과태료나 징역형을 받을 수 있습니다. 또한 세입자는 임대차계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이 보험은 임대사업자와 세입자 모두의 권리를 보호하고, 전세 사기를 예방하는 효과가 있습니다. 임대사업자와 세입자는 이 보험에 대해 잘 알고 계약을 체결하시기 바랍니다.

임대사업자 임대보증금 보증보험 가입의무화

1. 보증금 보험에 가입하려면 어떻게 해야 하나요?

• 먼저 전세보증보험에 가입할 수 있는 기관을 선택합니다. 주택도시보증공사 (HUG), 한국주택금융공사 (HF), 서울보증 (SGI) 중 하나를 선택할 수 있습니다.
• 각 기관의 가입 조건, 한도, 비용 등은 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
• 다음으로 가입할 수 있는 조건을 확인합니다. 전세보증보험은 공인중개사를 통한 계약이어야 하고, 주택의 인도, 전입신고, 확정일자를 갖춘 다음날부터 가입 가능합니다.
• 또한 건물과 토지 소유주가 같아야 하고, 위반건축물이 없어야 합니다. 전세자금대출을 받은 경우에는 대출 은행에 문의해야 합니다.
• 마지막으로 가입 신청을 합니다. 가입 신청은 각 기관의 홈페이지나 인터넷을 통해 할 수 있습니다. 필요한 서류는 보증 신청서, 개인정보 제공 동의서, 전세보증금 반환보증 확약서 등이며, 주거 용도에 따라 추가 서류가 필요할 수 있습니다.
• 서류를 준비하고, 본인인증을 하고, 물건지의 주소와 세부 내용을 입력하면 가입 신청이 완료됩니다.

이렇게 하시면 전세보증보험에 가입하실 수 있습니다. 전세보증보험은 전세 계약 종료 시 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우 세입자에게 전세금을 대신 지급해 주는 보험으로, 세입자의 권리를 보호하고 전세 사기를 예방하는 효과가 있습니다.

 

2. 보증금 보험의 가입 기간은 얼마나 되나요?

 

• 보증금 보험의 가입 기간은 전세 계약의 종류와 상황에 따라 다릅니다. 일반적으로 다음과 같은 경우에 가입할 수 있습니다.
• 신규 전세 계약의 경우, 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세 계약기간의 절반이 경과하기 전까지.
• 갱신 전세 계약의 경우, 갱신 전 전세 계약기간 만료일 이전 1개월부터 갱신 전세 계약서상 전세 계약기간의 절반이 경과하기 전까지.
• 전세보증보험 보증기간 연장의 경우, 보증기간 만료일 전까지.
• 보증금 보험에 가입하려면 주택 인도 및 전입신고가 되어 있어야 하고, 확정일자를 받아야 합니다.
• 또한, 보증 대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인 소유여야 하고, 보증 대상 주택 소유권에 대한 권리침해가 없어야 합니다.
• 전세보증금이 대출을 통해 마련된 경우에는 신용대출만 가입이 가능하고, 질권설정, 담보대출, 채권양도, 통지된 전세대출은 가입이 불가능합니다.
• 보증금 보험에 가입할 수 있는 기관은 주택도시보증공사 (HUG), 서울보증보험 (SGI), 한국주택금융공사 (HF) 등이 있습니다.
• 각 기관의 가입 조건, 한도, 비용 등은 웹에서 확인하실 수 있습니다. 가입 방법은 각 기관의 홈페이지나 인터넷, 모바일 앱을 통해 할 수 있습니다. 필요한 서류는 보증 신청서, 개인정보 제공 동의서, 전세보증금 반환보증 확약서, 주민등록등본, 신분증 사본, 확정일자부, 전세계약서 사본, 전세보증금 수령 및 지급 확인 서류 등이며, 주거 용도에 따라 추가 서류가 필요할 수 있습니다.

 

3. 보증금 보험의 가입 비용은 얼마인가요?

보증금 보험의 가입 비용은 주택의 형태, 보증금 액수, 계약 기간, 신용평가 등급, 부채비율 등에 따라 다릅니다. 보험료는 보증금액에 보증료율을 곱한 금액입니다. 보증료율은 보험기관별로 차등 적용되며, 보험료는 임대사업자와 세입자가 3대 1의 비율로 나눠서 부담합니다. 전세 보증금이 3억 원이고, 2년 전세 계약 아파트에 주택도시보증공사에서 보험을 가입했다고 가정하면, 보증료율은 연 0.122%가 되고, 보증보험료는 연 36만 6000원 수준입니다.

이 중 임대사업자가 75%인 27만 4500원을, 세입자가 25%인 9만 1500원을 납부합니다.

보험료 계산 방법과 보증료율표는 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다. 보험료는 보험기관에 따라 다르므로, 가입 전에 비교하시고 선택하시기 바랍니다.

 

 

4. 전세 계약 종료 후 전세금 반환 절차는 어떻게 되나요?

 

전세 계약 종료 후 전세금 반환 절차는 다음과 같습니다.

• 먼저 임대차계약이 종료되기 1개월 전에 임대인에게 임대차 종료를 통지해야 합니다. 통지 방법은 내용증명을 보내는 것이 가장 안전하며, 내용증명 양식은 웹 검색 결과에서 확인하실 수 있습니다.
• 다음으로 임차권 등기 명령을 신청해야 합니다. 임차권 등기 명령은 전세보증금의 일부만 못 받아도 법원에 신청할 수 있으며, 임차권 등기가 완료되면 보증금을 받지 못한 채 이사해도 대항력이 유지됩니다.
• 그다음으로 임대차 목적물을 반환해야 합니다. 임대차 목적물은 임대차 계약 종료일과 동시에 임대인에게 반환해야 하며, 임대차 목적물을 반환하지 않으면 임대인이 원상복구 비용이나 월세를 청구할 수 있습니다.
• 마지막으로 보증금 반환 및 지연 이자를 청구해야 합니다. 보증금 반환 청구는 내용증명을 보내는 것이 가장 효과적이며, 내용증명에는 보증금 반환 기한과 지연이자율을 명시해야 합니다. 지연이자율은 임대차 계약서에 특약이 있는 경우 약정된 이율이 적용되고, 없는 경우 법정이자율이 적용됩니다. 지연이자 계산법은 웹에서 확인하실 수 있습니다.
• 만약 임대인이 보증금 반환 및 지연 이자를 지급하지 않으면, 보증금 반환 관련 소송을 제기할 수 있습니다.
• 소송 방법에는 지급명령과 청구소송이 있으며, 각각의 장단점과 절차는 웹에서 확인하실 수 있습니다.

 

5. 보증금보험과 전세보증금보험과의 차이점은?

• 보증금보험은 임대인이 임차인에게 보증금을 지급하지 않을 경우, 보험회사가 임차인에게 보증금을 대신 지급해 주는 보험입니다. 보증금보험은 임차인이 직접 가입할 수 있으며, 보험료는 임차인이 부담합니다. 보증금보험은 주택도시보증공사 (HUG), 한국주택금융공사 (HF), 서울보증보험 (SGI) 등에서 제공합니다.
• 전세보증금보험은 임대인이 임차인에게 전세보증금을 지급하지 않을 경우, 보증기관이 임차인에게 전세보증금을 대신 지급해 주는 보험입니다. 전세보증금보험은 임대인이 의무적으로 가입해야 하며, 보험료는 임대인과 임차인이 3대 1의 비율로 나눠서 부담합니다. 전세보증금보험은 주택도시보증공사 (HUG), 한국주택금융공사 (HF), 서울보증보험 (SGI) 등에서 제공합니다.
• 보증금보험과 전세보증금보험의 차이점은 가입 대상, 가입 의무, 보험료 부담 등에 있습니다. 보증금보험은 임차인이 자발적으로 가입하는 보험이고, 전세보증금보험은 임대인이 강제적으로 가입하는 보험입니다. 보증금보험은 임차인이 보험료를 전액 부담하고, 전세보증금보험은 임대인과 임차인이 보험료를 나눠서 부담합니다.
• 또한, 보증금보험은 보험회사가 보증금을 지급하고, 전세보증금보험은 보증기관이 전세보증금을 지급합니다.

 

6. 전세 계약 종료 후 전세금 반환 절차는 어떻게 되나요?

전세 계약 종료 후 전세금 반환 절차는 다음과 같습니다.

• 먼저 임대차계약이 종료되기 1개월 전에 임대인에게 임대차 종료를 통지해야 합니다. 통지 방법은 내용증명을 보내는 것이 가장 안전하며, 내용증명 양식은 웹 검색 결과에서 확인하실 수 있습니다.
• 다음으로 임차권 등기 명령을 신청해야 합니다. 임차권 등기 명령은 전세보증금의 일부만 못 받아도 법원에 신청할 수 있으며, 임차권 등기가 완료되면 보증금을 받지 못한 채 이사해도 대항력이 유지됩니다.
• 그다음으로 임대차 목적물을 반환해야 합니다. 임대차 목적물은 임대차 계약 종료일과 동시에 임대인에게 반환해야 하며, 임대차 목적물을 반환하지 않으면 임대인이 원상복구 비용이나 월세를 청구할 수 있습니다.
• 마지막으로 보증금 반환 및 지연 이자를 청구해야 합니다. 보증금 반환 청구는 내용증명을 보내는 것이 가장 효과적이며, 내용증명에는 보증금 반환 기한과 지연이자율을 명시해야 합니다.
• 지연이자율은 임대차 계약서에 특약이 있는 경우 약정된 이율이 적용되고, 없는 경우 법정이자율이 적용됩니다. 지연이자 계산법은 웹 검색 결과에서 확인하실 수 있습니다.
• 만약 임대인이 보증금 반환 및 지연 이자를 지급하지 않으면, 보증금 반환 관련 소송을 제기할 수 있습니다. 소송 방법에는 지급명령과 청구소송이 있으며, 각각의 장단점과 절차는 웹에서 확인하실 수 있습니다.

7. 보증금 보험 추가 알아야 할 사항

보증금 보험은 임대인이 임차인에게 보증금을 지급하지 않을 경우, 보험회사가 임차인에게 보증금을 대신 지급해 주는 보험입니다. 보증금 보험은 임차인이 직접 가입할 수 있으며, 보험료는 임차인이 부담합니다. 보증금 보험은 주택도시보증공사 (HUG), 한국주택금융공사 (HF), 서울보증보험 (SGI) 등에서 제공합니다.

보증금 보험의 장점은 다음과 같습니다.

• 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다. 임대인이 파산, 사망, 이주, 사기 등으로 보증금을 돌려주지 못하더라도 보험회사가 보증금을 지급해 줍니다.
• 보증금을 신속하게 환급받을 수 있습니다. 임대차 계약 종료 후 보증금을 받지 못하면 보험회사에 보증금 반환 청구를 하면 됩니다. 보험회사는 사실관계 확인 및 손해 조사 후 보험금을 산정하고 지급합니다.
• 보증금을 저렴한 비용으로 보호할 수 있습니다. 보증금 보험의 보험료는 보증금액에 보험료율을 곱한 금액입니다. 보험료율은 보험기관별로 차등 적용되며, 보험료는 임차인이 전액 부담합니다. 예를 들어, 보증금이 1억 원이고, 2년 전세 계약 아파트에 HUG에서 보험을 가입했다고 가정하면, 보험료율은 연 0.115%이고, 보험료는 연 11만 5000원 수준입니다.

보증금 보험의 단점은 다음과 같습니다.

• 보증금 보험의 가입 조건이 까다롭습니다. 보증금 보험은 공인중개사를 통한 계약이어야 하고, 주택의 인도, 전입신고, 확정일자를 갖춘 다음날부터 가입 가능합니다. 또한 건물과 토지 소유주가 같아야 하고, 위반건축물이 없어야 합니다. 전세자금대출을 받은 경우에는 대출 은행에 문의해야 합니다.
• 보증금 보험의 가입 기간이 제한적입니다. 보증금 보험은 임대차 기간이 1년 이상이면서, 계약 기간의 2분의 1이 지나지 않은 임대차 계약에만 가입할 수 있습니다. 24개월 초과 임대계약의 경우, 12개월이 지나지 않은 임대차계약에만 가입할 수 있습니다.
• 보증금 보험의 보험금 지급이 늦어질 수 있습니다. 보증금 보험의 보험금 지급은 보험회사의 사실관계 확인 및 손해 조사에 따라 달라집니다.
• 보험회사는 보험금 지급을 위해 임차인, 임대인, 공인중개사, 은행 등과 연락하고, 임차권 등기 명령, 경매, 공매 절차 등을 확인해야 합니다. 이 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다.
• 보증금 보험은 임차인의 권리를 보호하고, 전세 사기를 예방하는 효과가 있습니다. 하지만 가입 조건과 기간, 보험금 지급 절차 등에 주의해야 합니다.

8. 전세 계약 시 중개 수수료

부동산 거래의 종류와 금액, 지역에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로 중개수수료는 거래금액에 상한 요율을 곱한 금액이며, 상한 요율은 공인중개사법 시행규칙과 특별시·광역시·도 또는 특별자치도가 조례로 정한 범위 내에서 협의하여 결정합니다. 중개수수료는 임대인과 임차인이 각각 공인중개사에게 지불해야 하며, 보통 잔금일에 지불합니다.

서울특별시를 기준으로 전세 계약 시 중개 수수료의 상한요율과 한도액은 다음과 같습니다.

• 거래금액이 5,000만 원 미만인 경우: 최대 수수료 20만 원(수수료율 0.5%)
• 거래금액이 5,000만 원 이상 2억 원 미만인 경우: 최대 수수료 30만 원(수수료율 0.4%)
• 거래금액이 2억 원 이상 9억 원 미만인 경우: 수수료율 0.3%
• 거래금액이 9억 원 이상 15억 원 미만인 경우: 수수료율 0.4%
• 거래금액이 15억 원 이상인 경우: 수수료율 0.5% 예를 들어, 서울에서 2억 5,000만 원의 전세 계약을 한다면, 임대인과 임차인은 각각 공인중개사에게 75만 원(2억 5,000만 원 × 0.3%)의 중개수수료를 지불해야 합니다.