7월10일부터 변경되는 공인중개사법에 따른 전세계약시 꿀팁정보

부동산 거래는 우리의 일상생활에서 중요한 부분을 차지하고 있습니다.

부동산 중개 과정에서 발생할 수 있는 불법 행위는 거래의 안전성을 위협할 수 있습니다.

2024년 7월 10일부터 시행되는 부동산 중개업법 개정 사항은 주로 임차인 보호와 투명한 거래를 강화하는 데 중점을 두고 있습니다.

1.7월 10일부터 변경되는 공인중개사법 내용

7월10일부터 변경되는 공인중개사법에 따른 전세계약시 꿀팁정보

임대인의 정보 제시 의무 강화

• 임대인은 임차인에게 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 등 중개대상물의 권리관계를 자세히 설명해야 합니다.

확인설명서 양식 변경

• 중개대상물 확인설명서의 양식이 변경되어, 임대차 계약 시 임대인의 체납 정보와 확정일자 부여 현황 등을 포함해야 합니다.

관리비 설명 의무

• 임대인은 관리비 금액과 그 산출 내역을 명확히 제시해야 합니다.

전입세대 확인서 열람

• 임차인은 전입세대 확인서를 열람할 수 있으며, 이를 통해 기존 세입자의 정보를 확인할 수 있습니다.

임대보증금 보증 설명

• 민간임대주택의 경우, 임대보증금에 대한 보증에 대해 설명해야 합니다.

부동산질서교란행위신고센터

부동산거래질서 교란행위 신고센터

 

2. 변경되는 공인중개사법 세부내용

전세 사기와 같은 문제를 예방하고, 임차인의 권리를 보호하기 위해 마련되었습니다.

2024년 7월 10일부터 시행되는 부동산 중개업법 개정 사항은 임차인 보호와 투명한 거래를 강화하는 데 중점을 두고 있습니다.

임대인의 정보 제시 의무 강화

• 임대인은 임차인에게 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 등 중개대상물의 권리관계를 자세히 설명해야 합니다

확인설명서 양식 변경

• 중개대상물 확인설명서의 양식이 변경되어, 임대차 계약 시 임대인의 체납 정보와 확정일자 부여 현황 등을 포함해야 합니다.

관리비 설명 의무

• 임대인은 관리비 금액과 그 산출 내역을 명확히 제시해야 합니다.

전입세대 확인서 열람

• 임차인은 전입세대 확인서를 열람할 수 있으며, 이를 통해 기존 세입자의 정보를 확인할 수 있습니다.

임대보증금 보증 설명

• 민간임대주택의 경우, 임대보증금에 대한 보증에 대해 설명해야 합니다.

이 개정 사항들은 전세 사기와 같은 문제를 예방하고, 임차인의 권리를 보호하기 위해 마련되었습니다.

 

3. 전세계약 시 선순위 계약관계는?

전세계약시 선순위 계약관계

전세계약 시 선순위 계약관계는 매우 중요한 요소입니다.

선순위 계약관계란 전세보증금보다 우선 변제권이 인정되는 담보채권을 의미합니다. 즉, 임차주택이 경매나 공매로 넘어갈 경우, 선순위 채권자가 후순위 채권자보다 먼저 변제를 받을 권리가 있습니다.

전세계약을 체결할 때, 임차인은 다음과 같은 사항을 확인해야 합니다.

등기부등본 확인

• 등기부등본을 통해 해당 주택의 권리관계를 확인할 수 있습니다. 여기에는 근저당권, 전세권, 가압류 등의 정보가 포함됩니다.

확정일자 부여 현황

• 임대인이 제출하거나 열람에 동의한 확정일자 부여 현황을 통해 선순위 세입자의 보증금 정보를 확인할 수 있습니다.

체납 세금 확인

• 임대인의 국세 및 지방세 체납 정보를 확인하여, 임대인의 재정 상태를 파악할 수 있습니다.

전입세대 확인서

• 전입세대 확인서를 통해 기존 세입자의 정보를 확인할 수 있습니다.

이러한 정보를 통해 임차인은 자신이 계약하려는 주택의 선순위 권리관계를 명확히 파악하고, 전세보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.

전세계약 시 선순위 계약관계는 매우 중요한 요소입니다. 선순위 계약관계란 해당 부동산이 경매나 공매로 넘어갈 경우, 경락대금을 나눠 가지는 순위를 의미합니다. 이 순위에 따라 보증금 반환 여부가 결정되므로, 임차인은 이를 반드시 확인해야 합니다.

선순위 계약관계 확인 방법

등기부등본 확인

• 등기부등본을 통해 해당 부동산의 권리관계를 확인할 수 있습니다. 여기에는 근저당권, 전세권, 가압류 등의 정보가 포함됩니다.

확정일자 부여 현황

• 임대인이 제출하거나 열람에 동의한 확정일자 부여 현황을 통해 선순위 세입자의 보증금 정보를 확인할 수 있습니다.

체납 세금 확인

• 임대인의 국세 및 지방세 체납 정보를 확인하여, 임대인의 재정 상태를 파악할 수 있습니다.

전입세대 확인서:

• 전입세대 확인서를 통해 기존 세입자의 정보를 확인할 수 있습니다.

주의사항

선순위 융자:

• 선순위 융자가 있는 부동산에 전세로 들어갈 경우, 해당 융자가 세입자의 보증금보다 우선하여 변제됩니다. 예를 들어, 전세 보증금이 1억 4천만 원이고, 선순위 융자가 6천만 원이라면, 해당 부동산이 경매에 넘어갈 경우 먼저 6천만 원이 변제되고, 남은 금액이 전세 보증금 변제에 사용됩니다.

공인중개사의 설명 의무

• 공인중개사는 세입자에게 집주인의 세금 체납 여부와 해당 임대주택의 선순위 권리관계를 설명해야 합니다. 이를 통해 세입자는 자신이 계약하려는 주택의 위험 리스크를 분석할 수 있습니다.

이러한 정보를 통해 임차인은 자신이 계약하려는 주택의 선순위 권리관계를 명확히 파악하고, 전세보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.

 

4. 전세계약 시 임차인 보호제도, 최우선 소액보증금 관련 설명

전세계약시 임차인 보호제도,최우선 소액보증금 관련 설명

 

임차인 보호제도

• 주택임대차보호법: 이 법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 만들어졌습니다. 임차인이 전입신고와 점유를 완료하면 대항력을 가지게 되어, 집주인이 바뀌더라도 임차 계약을 유지할 수 있습니다.
• 확정일자: 임차인이 확정일자를 받으면, 임대차 계약이 끝난 후 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다. 확정일자는 동사무소나 주민센터에서 받을 수 있습니다.

최우선 소액보증금

• 최우선 소액보증금 제도는 임차인이 보증금 중 일정 금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 하는 제도입니다. 이는 경제적으로 약자인 소액임차인을 보호하기 위한 것입니다.

주요 내용

• 보증금 범위: 서울의 경우, 2023년 기준으로 보증금이 1억 6,500만 원 이하인 경우 소액임차인으로 인정됩니다.
• 최우선변제금액: 소액임차인은 보증금 중 최대 5,500만 원까지 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
• 적용 조건: 최우선변제금을 받기 위해서는 경매 개시 전까지 전입신고와 점유를 완료해야 합니다.

이 제도를 통해 임차인은 전세사기나 경매 등으로 인해 보증금을 잃을 위험을 줄일 수 있습니다. 계약 시점에 최우선변제금액과 소액임차인 범위를 잘 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

5. 전세계약 시 부동산 안내원의 신원 확인과 관리비 금액 설명 의무화

전세계약 시 부동산 안내원의 신원 확인과 관리비 금액 설명 의무화

부동산 안내원의 신원 확인 부동산 안내원의 신원 확인은 안전한 거래를 위해 매우 중요합니다.

다음은 신원을 확인하는 방법입니다

• 공인중개사 자격증 확인: 공인중개사 자격증을 확인하여 정식 자격을 갖춘 중개사인지 확인합니다. 자격증 번호와 이름을 확인하고, 한국공인중개사협회 웹사이트에서 자격증 유효성을 조회할 수 있습니다.
• 부동산 중개업소 등록증 확인: 중개업소가 정식으로 등록된 곳인지 확인합니다. 등록증에는 중개업소의 명칭, 주소, 등록번호 등이 기재되어 있습니다.

중개사무소 방문

• 직접 중개사무소를 방문하여 중개사의 신원과 사무소의 상태를 확인합니다. 신뢰할 수 있는 중개사무소인지 확인하는 것이 중요합니다.

관리비 금액

• 전세계약 시 관리비는 월세와 별도로 부과되는 비용으로, 계약 시 명확히 확인해야 합니다. 최근 관리비 관련 규정이 강화되어, 관리비 항목과 금액을 투명하게 공개해야 합니다.

관리비 항목:

• 관리비에는 일반 관리비, 전기료, 수도료, 가스 사용료, 난방비, 인터넷 사용료, TV 사용료 등이 포함됩니다.

관리비 세부 내역:

• 관리비가 월 10만 원 이상인 경우, 각 항목별로 금액을 명확히 표기해야 합니다. 예를 들어, 전기료 2만 원, 수도료 1만 원 등으로 구체적으로 명시해야 합니다.

관리비 투명성

• 관리비가 '제2의 월세’로 악용되지 않도록, 계약서에 관리비 항목과 금액을 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 이를 통해 임차인은 관리비가 과도하게 부과되지 않도록 보호받을 수 있습니다.

이러한 정보를 통해 전세계약 시 부동산 안내원의 신원을 확인하고, 관리비 금액을 명확히 파악하여 안전한 거래를 할 수 있습니다.

 

6. 현행 부동산 중개수수료는?

현행 부동산 중개수수료는 거래 금액에 따라 다르게 적용됩니다.

최근 개정된 중개수수료율은 다음과 같습니다

매매 거래 수수료율

• 5천만 원 미만: 0.6%
• 5천만 원 이상 2억 원 미만: 0.5%
• 2억 원 이상 6억 원 미만: 0.4%
• 6억 원 이상 9억 원 미만: 0.5%
• 9억 원 이상: 0.9%

임대차 거래 수수료율

• 5천만 원 미만: 0.5%
• 5천만 원 이상 1억 원 미만: 0.4%
• 1억 원 이상 3억 원 미만: 0.3%
• 3억 원 이상 6억 원 미만: 0.4%
• 6억 원 이상 12억 원 미만: 0.8%
• 12억 원 이상: 0.9%

이 수수료율은 거래 금액에 따라 상한선이 정해져 있으며, 중개사와 협의하여 조정할 수 있습니다.

최근 주택 가격 상승으로 인해 중개수수료 부담이 커지면서, 정부는 수수료율을 인하하는 방안을 검토하고 있습니다.

 

7. 부동산 중개인 관련 불법내용의 대표적 사례와 신고는?

부동산 중개인 관련 불법 행위는 다양한 형태로 발생할 수 있으며, 대표적인 사례와 신고 방법은 다음과 같습니다

대표적인 불법 행위 사례 무자격 중개

• 공인중개사 자격증을 불법적으로 양도하거나 대여하여 무자격자가 중개 행위를 하는 경우.

무등록 중개

• 중개사무소 개설 등록 없이 부동산 중개업을 영위하는 경우.

중개대상물 설명 불성실:

중개대상물에 대한 중요한 사항(누수, 균열, 권리관계 등)을 성실하게 설명하지 않는 경우.

이중 계약서 작성:

• 부당한 이익을 얻기 위해 두 개 이상의 거래 계약서를 작성하는 경우.

중개보수 초과 수수:

• 법정 중개보수 한도를 초과하여 금품을 수수하는 경우.

거짓 언행:

• 중개대상물의 거래상의 중요 사항에 대해 거짓된 정보를 제공하는 경우.

신고 방법

부동산거래질서 교란행위 신고센터

• 홈페이지: 클린부동산에서 신고서 작성.
• 전화: 1644-9782 (평일 09:00~17:30, 주말 및 공휴일 제외).
• 우편: (41068) 대구광역시 동구 이노밸리로 291, 한국부동산원 부동산거래질서교란행위 신고센터.

지방자치단체:

• 각 지방자치단체의 부동산 관련 부서에 신고할 수 있습니다. 예를 들어, 세종시의 경우 토지정보과 부동산관리팀에 신고할 수 있습니다.

인터넷 포털:

• 인터넷 포털 사이트에서 부동산 불법 행위 신고 게시판을 통해 신고할 수 있습니다.

이러한 방법을 통해 부동산 중개인의 불법 행위를 신고하고, 안전한 부동산 거래를 할 수 있습니다.

 

8. 부동산 중개수수료를 인하하는 방안은 어떤 것이 있나요?

부동산 중개수수료를 인하하는 방안은 여러 가지가 논의되고 있습니다.

주요 방안은 다음과 같습니다

거래 구간 세분화 매매 거래

• 기존의 9억 원 이상 구간을 세분화하여 9억~12억 원, 12억~15억 원, 15억 원 이상으로 나누고, 각각 0.5%, 0.6%, 0.7%의 수수료율을 적용합니다.
• 임대차 거래: 6억~9억 원 구간을 신설하고, 수수료율을 0.5%로 조정합니다.

수수료율 인하

• 매매 거래: 6억~9억 원 구간의 수수료율을 0.5%에서 0.4%로 인하합니다.
• 임대차 거래: 3억~6억 원 구간의 수수료율을 0.4%에서 0.3%로 인하합니다.

단일 요율제 도입

• 거래 금액에 상관없이 일정한 비율의 수수료를 적용하는 단일 요율제를 도입하는 방안도 검토되고 있습니다.

수수료 부담 주체 변경 계약 파기의 원인을 제공한 측에서 중개 수수료를 전부 부담하도록 하는 방안도 논의되고 있습니다.

이러한 방안들은 중개수수료 부담을 줄이고, 보다 공정한 부동산 거래를 촉진하기 위해 마련되었습니다.

 

불법 행위를 예방하고 안전한 거래를 위해서는 중개인의 신원을 철저히 확인하고, 불법 행위가 의심될 경우 즉시 신고하는 것이 중요합니다.