임대인, 임차인 모두에게 혜택이 돌아가는 상생 임대주택 소개

상생임대주택이란 임대료를 5% 이하로 인상하고 장기간 임대하는 임대인에게 양도세 비과세와 장기보유특별공제를 적용하는 제도입니다. 

세입자에게 전·월세를 줄 때, 직전 임대료보다 낮거나 같게 또는 5% 초과해 올리지 않는 임대인을 말합니다.
정부가 전·월세 가격이 오르면 큰 경제적 타격을 입는 집 없는 세입자를 보호하기 위해 만든 제도라 할 수 있습니다.

 

 

하지만 반대로 집주인(임대인)은 당장 임대료 소득을 맘대로 올리지 못해서 소득에 불만을 가질 수도 있습니다.  

 

그렇지만 양도세 비과세 혜택을 받으려면 반드시 임대료를 5% 넘게 올리면 안 되고, 빨리 내 집을 팔아버리고
싶은 소유자라면 웬만큼 임대료 수입보다는 양도세 비과세 혜택이 더 클 것이므로 상생임대인 제도에 관심을 갖게 됩니다. 

상생임대주택

1. 정의

 

상생임대주택은 임대차 시장 안정화를 위한 정부의 대책 중 하나입니다. 상생임대주택을 운영하는 임대인은 임차인에게 합리적인 임대료를 제공하고, 임차인은 안정적인 거주권을 보장받습니다. 이렇게 임대인과 임차인이 상생하는 관계를 형성하고자 하는 것이 상생임대주택의 취지입니다.

상생임대주택은 다음과 같은 장점이 있습니다.

임대인은 양도세 비과세와 장기보유특별공제를 받을 수 있어 부동산 투자의 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
임차인은 임대료 인상률이 제한되어 저렴한 가격으로 장기간 거주할 수 있습니다.
임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있어 거주권이 보호됩니다.
임대차 시장의 과열을 완화하고, 주택 공급과 수요의 균형을 조절할 수 있습니다.
상생임대주택은 다음과 같은 단점이 있습니다.

 

 

 

임대인은 임대료 인상률이 제한되어 수익성이 떨어질 수 있습니다.
임대인은 의무임대기간을 준수해야 하므로 자유로운 주택 운영이 어려울 수 있습니다.
임차인은 전세보다는 월세가 유리할 수 있으므로 보증금 확보가 어려울 수 있습니다.
임차인은 상생임대주택의 공급량이 한정적이므로 계약 기회가 적을 수 있습니다.

◆상생임대주택 정의

 

조정 지역 내 주택으로서, 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간(1년 6개월)을 준수하고  
상생임대차계약을 체결하여 의무임대기간(2년)을 준수하는 주택, 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인은 달라도 되지만, 임대인은 동일해야 함.  
직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백이 있어도 됨.  

전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률을 활용하여 임대료 5% 이하 인상 여부를 판정.

임대인은 상생임대차계약을 체결하기 전에 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률을 활용하여 임대료 5% 이하 인상 여부를 확인합니다.
임대인은 상생임대차계약을 체결하고, 계약금을 실제로 지급받습니다.
임대인은 상생임대차계약에 따라 의무임대기간(2년)을 준수하고, 임차인의 계약갱신청구권을 인정합니다.
임대인은 상생임대주택으로 양도할 때 1세대 1 주택자가 되도록 다른 주택을 처분합니다.
임대인은 양도세 비과세와 장기보유특별공제를 받기 위해 상생임대주택으로 운영된 사실을 증빙합니다.

 

2. 조건 

 

상생임대주택은 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.

1세대 1 주택자여야 합니다. (단, 현재 다주택자이지만 추후 1 주택자로 전환을 계획하고 있는 임대인도 적용받을 수 있습니다.

2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 상생임대차계약을 체결해야 합니다.

직전 임대차계약에 따른 의무임대기간(1년 6개월)과 상생임대차계약에 따른 의무임대기간(2년)을 각각 준수해야 합니다.

 

직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인은 달라도 되지만, 임대인은 동일해야 합니다.
직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백이 있어도 됩니다.
전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률을 활용하여 임대료 5% 이하 인상 여부를 판정합니다.

 

3. 혜택

상생임대주택의 혜택은 다음과 같습니다.

양도소득세 비과세를 받기 위한 실거주 요건(2년)이 면제됩니다.
장기보유특별공제를 받기 위한 실거주 요건(2년)이 면제되고, 보유기간 1년당 4%씩 총 20%의 공제율이 적용됩니다.

4. 적용기간

 

2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 상생임대차계약을 체결한 경우, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 함

 

5. 적용대상

적용대상 - 1세대 1 주택자- 단, 현재 다주택자이지만 추후 1 주택자로 전환을 계획하고 있는 임대인도 적용받을 수 있음.

6. 사례

 

◆사례 1

A 씨는 2021년 12월 31일에 서울시 강남구에 있는 아파트를 10억원에 구입했습니다.
 A씨는 이 아파트를 임대하기로 결정했고, 2022년 1월 1일에 B 씨와 전세계약을 체결했습니다. 
전세금은 8억 원이었습니다.
A 씨는 2024년 1월 1일에 B씨와의 전세계약이 만료되었고, B씨가 계약갱신청구권을 행사했습니다.
 A 씨는 상생임대주택으로 운영하기로 결정했고, 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률을 활용하여 전세금을 8억4천만원으로 인상했습니다. 
이는 직전 임대차계약 대비 임대료 5% 이하 인상에 해당합니다.
A 씨는 B씨와 상생임대차계약을 체결하고, 계약금을 실제로 지급받았습니다. 
A 씨는 상생임대차계약에 따라 의무임대기간(2년)을 준수하고, B씨의 계약갱신청구권을 인정했습니다.
A씨는 2026년 1월 1일에 아파트를 판매하기로 결정했습니다. 
A 씨는 다른 주택을 보유하고 있지 않아서 1세대 1주택자였습니다. A씨는 아파트를 15억원에 판매했고, 
양도소득세 비과세와 장기보유특별공제를 받기 위해 상생임대주택으로 운영된 사실을 증빙했습니다.
 A씨는 양도소득세를 면제받았고, 장기보유특별공제율은 보유기간(5년)에 따라 20%가 적용되었습니다.


◆사례 2

C 씨는 2022년 6월 30일에 경기도 성남시에 있는 연립주택을 5억원에 구입했습니다. 
C씨는 이 연립주택을 임대하기로 결정했고, 2022년 7월 1일에 D 씨와 월세계약을 체결했습니다. 
보증금은 2억 원이고, 월세는 50만 원이었습니다.
C 씨는 2024년 7월 1일에 D씨와의 월세계약이 만료되었고, D씨가 계약갱신청구권을 행사하지 않고 이사를 갔습니다. 
C 씨는 상생임대주택으로 운영하기로 결정했고, 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률을 활용하여 보증금을 2억1천만원으로 인상하고, 
월세는 그대로 유지했습니다. 이는 직전 임대차계약 대비 임대료 5% 이하 인상에 해당합니다.
C 씨는 E씨와 상생임대차계약을 체결하고, 계약금을 실제로 지급받았습니다. 
C 씨는 상생임대차계약에 따라 의무임대기간(2년)을 준수하고, E씨의 계약갱신청구권을 인정했습니다.
C씨는 2026년 7월 1일에 연립주택을 판매하기로 결정했습니다.
 C 씨는 다른 주택을 보유하고 있지 않아서 1세대 1주택자였습니다. C씨는 연립주택을 7억원에 판매했고, 
양도소득세 비과세와 장기보유특별공제를 받기 위해 상생임대주택으로 운영된 사실을 증빙했습니다.
 C씨는 양도소득세를 면제받았고, 장기보유특별공제율은 보유기간(4년)에 따라 16%가 적용되었습니다.


◆사례 3

F 씨는 2023년 3월 31일에 부산시 해운대구에 있는 단독주택을 3억원에 구입했습니다. 
F씨는 이 단독주택을 임대하기로 결정했고, 2023년 4월 1일에 G 씨와 월세계약을 체결했습니다. 
보증금은 1억 원이고, 월세는 30만 원이었습니다.
F 씨는 2025년 4월 1일에 G씨와의 월세계약이 만료되었고, G씨가 계약갱신청구권을 행사했습니다.
 F씨는 상생임대주택으로 운영하기로 결정했고, 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률을 활용하여 보증금과 월세를 모두 그대로 유지했습니다. 이는 직전 임대차계약 대비 임대료 5% 이하 인상에 해당합니다.
F씨는 G씨와 상생임대차계약을 체결하고, 계약금을 실제로 지급받았습니다. 
F 씨는 상생임대차계약에 따라 의무임대기간(2년)을 준수하고, G씨의 계약갱신청구권을 인정했습니다.
F씨는 2027년 4월 1일에 단독주택을 판매하기로 결정했습니다. 
F 씨는 다른 주택을 보유하고 있지 않아서 1세대 1주택자였습니다. F씨는 단독주택을 4억원에 판매했고, 
양도소득세 비과세와 장기보유특별공제를 받기 위해 상생임대주택으로 운영된 사실을 증빙했습니다. 
F씨는 양도소득세를 면제받았고, 장기보유특별공제율은 보유기간(4년)에 따라 16%가 적용되었습니다.



이상은 상생임대주택에 관한 소개글이었습니다.